Налог с продажи квартиры: нужно ли платить, как рассчитать в 2020-2019 НДФЛ, когда платится

От НДФЛ полностью освобождаются

От уплаты подоходного налога при продаже жилого помещения полностью освобождаются лица, которые владеют им не менее 5 лет, либо 3 лет, в зависимости от способа его приобретения, а также от времени оформления права собственности.

До 2016 года от уплаты подоходного
налога при
продаже освобождались собственники
владевшие жильём более 3 лет с момента
регистрации собственности. Это правило
остаётся действующим для объектов
недвижимости оформленных в собственность
ранее 1 января 2016 года.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpolicyandsafetyru

С 2016 года этот срок был существенно
увеличен. Теперь подоходный налог
при продаже квартиры
должен быть уплачен, если право
собственности зарегистрировано меньше
5 лет.

При этом это касается и тех
сделок, что были заключены до 1 января
2016 года, а право собственности было
зарегистрированы позднее.

Уменьшить доходы на 1 000 000 Р

Этот способ подходит всем, кто может подтвердить расходы.

Налог с продажи квартиры: нужно ли платить, как рассчитать в 2020-2019 НДФЛ, когда платится

При продаже квартиры, которая была в собственности меньше минимального срока владения, то есть меньше трех или пяти лет, налог можно платить с разницы между доходами от продажи и расходами на покупку.

5 000 000 Р — 4 800 000 Р = 200 000 Р

200 000 Р × 13% = 26 000 Р

Ограничений по количеству и суммам сделок за год нет. Можете продать так три квартиры и по каждой уменьшать доходы на расходы. Налог заплатите только с разницы.

Этот способ подходит тем, кто продает квартиру, которую получил в наследство, как подарок или оплатил за счет господдержки или работодателя. То есть когда у продавца нет расходов на ее покупку и уменьшить доход на них он не может.

Если нет документов, которые подтверждают расходы, доходы от продажи можно уменьшить на один миллион рублей. А налог на доходы платить с разницы. Этот вычет можно использовать только раз в год.

(5 000 000 Р — 1 000 000 Р) × 13% = 520 000 Р

Это все равно много, но когда нет расходов, можно сэкономить хотя бы что-то. Когда недвижимость продается за сумму чуть больше миллиона, налог к уплате может быть совсем небольшим, даже если квартира досталась даром.

https://www.youtube.com/watch?v=ytdevru

Нет, так сделать нельзя. Уменьшать доход при продаже можно только на те расходы, которые относятся к этой продаваемой квартире. Если вы продаете квартиру за 5 млн рублей, то этот доход уменьшаете на стоимость этой же квартиры при покупке.

Можно ли уменьшить доход от продажи одной квартиры на стоимость новой квартиры

С 2016 года в качестве налогооблагаемой
базы принимается максимальная сумма —
либо стоимость имущества прописанная
в договоре, либо
кадастровая стоимость объекта с
понижающим коэффициентом 0,7. Эта новация
принята для того чтобы пресечь практику
ухода от уплаты подоходного налога
при продаже квартир.
Когда в договоре купли-продажи указывалась
стоимость объекта менее одного миллиона,
а по факту с покупателя бралась другая,
реальная стоимость.

Зачесть налог к возврату из бюджета в счет начисленного при продаже

Этот способ подойдет тем, у кого есть право на вычет при покупке жилья.

При покупке квартиры у вас могло появиться право на вычет. То есть государство могло разрешить вам уменьшить свои доходы на расходы при покупке этого жилья и могло вернуть вам 13% или максимум 260 тысяч рублей — это НДФЛ из вашей зарплаты.

Даже если в том же году или в любое другое время вы продадите эту квартиру, право на вычет и возврат налога никуда не денется. Государство все так же будет должно вам денег.

Например, вы купили квартиру за 4,8 млн рублей. При этом раньше вычет вы не использовали. В том же году вы продаете квартиру за 5 млн рублей.

Как заплатить меньше, если льготный срок владения еще не прошел

Дата
возникновения права собственности как
правило указывается свидетельстве о
праве собственности или в выписке
из ЕГРН.
Однако иногда в этом могут возникнуть
некоторые затруднения. Например:

  • При
    наследовании жилья, собственность
    исчисляется со дня смерти наследодателя
  • Право
    собственности на кооперативную квартиру
    считается со дня выплаты последнего
    паевого взноса либо со дня подписания
    акта приёма-передачи от кооператива
    собственнику.
  • До
    1998 года регистрацией недвижимости
    занимались БТИ, и свидетельства не
    выдавались. В этом случае дату можно
    поискать в правоустанавливающем
    документе или заказать выписку из ЕГРН.

На
практике встречаются и нестандартные
ситуации, в которых без специалиста не
разобраться, так например:

  • С 2009 года квартирой в равных долях владела семья из трёх человек. Однако, в 2017 году один из собственников выкупает (либо наследует) все остальные доли, становясь единоличным собственником всей жилплощади. Возникает ли тогда обязательства по уплате НДФЛ с продажи этого жилья? Ведь прошло менее 5 лет (3 лет) со дня покупки (либо наследования) долей? В этом случае изменение долевой собственности не имеет значения. Если с даты регистрации права собственности на его первоначальную долю прошло более 3 лет — НДФЛ не взимается.
  • Собственники иногда могут достраивать свое жилье. Нужно ли платить налог при продаже жилого дома, если достроенная часть жилья находилась в собственности меньше трех лет? Если внешние границы дома были изменены и были внесены соответствующие поправки в кадастровый паспорт, то НДФЛ с продажи придется заплатить.

Проще всего
понять принцип расчета подоходного
налога
при продаже недвижимости на примерах.

Есть несколько способов, позволяющих совсем не платить налог на законных основаниях или сильно уменьшить его размер.

Уменьшите доходы на расходы

Если вы купили квартиру, у вас есть подтверждение произведенных расходов. Это правоустанавливающий документ – договор купли-продажи. В нем указано, что ранее вы приобрели квартиру, к примеру, за 3,4 млн рублей. Прошло меньше 5 лет, но вам надо продать это жилье, не дожидаясь, пока пройдет минимальный срок, который освободит вас от уплаты налогов с полученной суммы.

4 000 000 – 3 400 000 = 600 000

Налог с продажи квартиры: нужно ли платить, как рассчитать в 2020-2019 НДФЛ, когда платится

А сам налог составит: 600 000 х 13% = 78 000

Для сравнения – налог без уменьшения составил бы: 4 000 000 х 13% = 520 000

А если продадите ровно за ту сумму, за которую купили, зачтете расходы в доходы, выйдете в ноль и налог платить будет не с чего.

Чтобы воспользоваться этим способом, обязательно надо быть налоговым резидентом, а вот срок владения квартирой государство не интересует. Даже если вы купили ее в марте 2018 года, а в апреле 2018 продали, все равно можете провести уменьшение.

Нет и ограничений по количеству и суммам сделок за год. Можно продавать и покупать хоть каждый месяц и по каждой сделке уменьшать доходы на расходы, налог будете платить только с разницы.

Закон разрешает учесть все расходы, связанные с приобретением квартиры, но не уточняет, что законодатель к ним причислил. К примеру, расходы на услуги риелтора налоговая может не принять, потому что Минфин высказывался против включения их в состав расходов. А вот проценты по кредиту, если вы брали ипотеку, можно попробовать включить – Минфин то не давал их засчитать в расходы, то разрешал. Практика противоречивая, но значит шанс есть и можно им воспользоваться.

Уменьшите доходы на 1 000 000 рублей

https://www.youtube.com/watch?v=ytcopyrightru

Если квартиру вы не купили, а получили в наследство или в дар, расходов на приобретение не будет и уменьшить доход на них вы не сможете. В этом случае можно воспользоваться вычетом в 1 млн рублей, право на который предоставляет государство.

Уплата налога будет выглядеть так: (4 000 000 – 1 000 000) х 13% = 390 000 рублей.

В отличие от уменьшения доходов на расходы этот вычет можно использовать только один раз в год, а вот срок владения проданной квартирой, как и в том случае, не будет играть никакой роли.

Разумеется, полностью уйти от уплаты налога по этому варианту вы сможете, только если сумма продажи совпадет с вычетом – миллион на миллион – или будет меньше, но в ситуации, когда продавать надо прямо сейчас, не дожидаясь пятилетного срока, лучше хоть немного уменьшить размер налога.

Примеры

Стандартный случай

1.Жилплощадь была приобретена в апреле
2014 года, а продана в мае 2017 года. Находилась
в собственности более 3 лет (оформлена
в собственность до 2016 года). Поэтому
подоходный налог
с продажи платить нужно.

(2 100 000 — 1 000 000)*13% = 143 000 руб.

1. В 2016 году приобретена квартира стоимостью 4,6 млн. руб., через полгода ее продали за 6,3 млн. руб. Кадастровая стоимость объекта составляет 6,8 млн. руб. Применив к кадастровой стоимости коэффициент 0,7, получаем сумму 4,76 млн. руб. Что значительно меньше, цены заявленной в договоре купли-продажи. Исходя из это и нужно рассчитывать подоходный налог, учитывая максимальную сумму, то есть с ту, что указана в договоре.

(6 300 000 — 4 600 000)*13% = 221 000 руб.

1. Квартиру покупали в 2015 году за 3,5 млн. рублей. В собственности она была всего год. И была продана за 4,2 млн. рублей. НДФЛ может быть вычислен двумя способами. С применением налогового вычета в 1 млн. рублей или с учётом стоимости покупки этой недвижимости. Собственник может выбирать тот вариант расчета налога, который ему наиболее выгоден. В данном случае выгоднее использовать второй вариант.

(3 500 000 — 1 000 000)*13% = 235 000 руб.

(4 200 000 — 3 500 000)*13% = 91 000 руб.

https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertiseru

(920 000 — 750)*13% = 22 100 руб.

(920 000 — 1 000 000) {amp}lt; 0 – налог не берется

3.
В 2016 году куплена комната за 1,2 млн. руб,
в 2018 году продана за 1,1 млн. руб.
При расчёте подоходного налога
с продажи выгоднее воспользоваться не
налоговым
вычетом, а учесть расходы на покупку
этой жилплощади. Тогда
обязанность
по уплате
НДФЛ
не возникнет

(1250 000 — 1300 000) {amp}lt; 0 — налог не берется

1.
В 2017 году гражданином была унаследована
квартира оценочной
стоимостью 3,8 млн. рублей.
В декабре 2018 года она была продана за
4,15 млн. рублей. А
в феврале 2019 года собственником этой
проданной жилплощади был куплен жилой
дом стоимостью 9,8 млн. руб..
При расчётах в этом случае можно учесть
стоимость приобретенного в текущем
налоговом
периоде жилого дома. Исходя из этого,
обязательств по уплате налога
не возникает.

(9 800 000 — 4 150 000) {amp}lt; 0 — налог не берется

Более
того, при покупке альтернативной
недвижимости (жилого дома) гражданин
может получить возврат уплаченного им
ранее подоходного налога (до 260 тыс.
руб.), если это право ещё не было им
использовано.

((1 800 000 — 1 000 000)/2)*13% = 52 000 руб.

Здесь,
конечно, есть вариант составить два
договора купли-продажи, на каждую долю
отдельно. В этом случае каждый из двух
продавцов получает налоговый
вычет в 1 млн., и НДФЛ
соответственно не платится. Однако,
такая схема может не подойти покупателю
квартиры
(например, если жильё приобретается в
ипотеку). Также злой и въедливый налоговый
инспектор может расценить это как
попытку ухода от налогов.

При
продаже долевой собственности встречаются
ситуации, когда один из собственников
владеет недвижимостью более 3 (5 лет), в
связи с чем освобождается от подачи
декларации и уплаты подоходного налога.
Тогда как остальные собственники
владеющие долями в праве собственности
на этот объект менее 3 лет (5 лет), обязаны
подать налоговую
декларацию и если нужно — уплатить
НДФЛ. Однако, закон позволяет в договоре
купли-продажи дольщики любой порядок
распределения дохода, не привязываясь
к долям.

Другими
словами, можно продавать квартиру
как единый объект, а в купле-продаже
указать стоимость каждой доли. Показать
что большую часть денег получил
со-собственник освобожденный от уплаты
подоходного налога.

2. Семья из трёх человек владеет квартирой разных долях и разный срок. В 2019 году они продают эту жилплощадь за 2,5 млн. руб.. Отец являясь собственником 1/2 доли владеет ею более 3 лет (5 лет). А его сыновья недавно (менее 3 лет) вступили в права наследства после смерти матери и имеют по 1/4 доли каждый.

(2 500 000 — 333 000*2)*13% = 1 834 000 руб.

Отец
освобождён от уплаты НДФЛ, а дети
пользуясь имущественным налоговым
вычетом, тоже не должны будут уплачивать
подоходный налог.
Однако, декларацию в ИФНС сыновья должны
подать обязательно.

Когда подавать декларацию
и платить налог

При
продаже жилой недвижимости находящейся
в собственности более 5 лет (3 лет),
декларацию
подавать не нужно.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcreatorsru

Однако,
если налогооблагаемая
база с учётом вычета и пр. подразумевает
нулевой налог,
то декларацию подать гражданин всё
равно обязан.

Декларацию
и пакет сопутствующих документов нужно
подать в ИФНС до 30 апреля года следующего
после продажи недвижимости.

Налогоплатильщик
обязан перечислить рассчитанную сумму
подоходного налога
до15 июля.

К
декларации 3-НДФЛ приложить копии
следующих документов:

  • Выписку
    из ЕГРН на проданную жилплощадь
    подтверждающую переход права
    собственности.
  • Копию
    договора купли-продажи и акта
    приема-передачи.
  • Копии
    платёжных документов, подтверждающих
    оплату по договору (расписки и пр.)
  • Документы
    которые подтверждают расходы на
    приобретение проданной налогоплательщиком
    недвижимости либо приобретённой другой
    жилплощади в текущем налоговом
    периоде. Это могут быть договор
    купли-продажи, акт приема-передачи и
    платёжные документы (расписки, банковские
    платёжки и пр.)
  • Если
    продается подаренная или унаследованная
    жилплощадь — договор дарения, свидетельство
    о праве на наследство.
  • Кадастровый
    паспорт.
  • Копия
    паспорта налогоплательщика.
  • Заявление
    на предоставление вычета в 1 млн. руб.
  • Полный
    перечень всех подаваемых документов.

Представить
пакет документов можно по почте заказным
письмо, но лучше сделать это при личном
визите в ИФНС.

Оплатить
положенный НДФЛ с
дохода от продажи квартиры
можно в любом отделении банка. Реквизиты
для оплаты можно найти официальном
сайте ФНС или на сайте Госуслуг.

Что будет если не платить
налог при
продаже квартиры

Если
не подать вовремя декларацию или
просрочить выплату подоходного налога,
налогоплатильщика
ожидает суровое наказание:

  • Если
    даже, в результате применения налогового
    вычета, налог
    равен нулю, за неподачу декларации
    налагается штраф 1000 рублей
  • Штрафы
    до 30% от суммы полагающегося к уплате
    НДФЛ за каждый месяц просрочки, если
    вовремя не подать декларацию и не
    оплатить налог.
    На злостного неплательщика может быть
    наложен штраф до 40%.
  • Пени
    начисляется за каждый день просрочки
    начиная с 16 июля.
  • Если
    налогоплатильщик
    отказывается от уплаты, а сумма налоговой
    задолженности больше 600 млн. рублей
    (Таки да! Бывает и такое!), законом
    предусмотрена уголовная ответственность.

https://www.youtube.com/watch?v=ytaboutru

Рассчитать сумму положенного по закону налога с дохода от продажи квартиры Вы можете на специальном калькуляторе.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Информационный портал